Bilan Magazine : Opinion > Investissement
Commentaire : Léonard Cohen– Cofondateur et président chez LakeRock Capital

Une classe d’actif encore méconnue en Suisse, mais qui a fait ses preuves dans le monde anglo-saxon, pourrait pleinement trouver sa place dans une stratégie d’investissement diversifiée à la recherche d’alpha sans ajout de risques.

Longtemps considéré en Suisse uniquement comme un symbole de prestige que seuls quelques privilégiés pouvaient s’offrir dans le cadre d’une résidence principale ou secondaire, l’immobilier haut de gamme en Suisse mérite de se faire connaître aujourd’hui sur le plan de l’investissement: ce segment représente une classe d’actifs à part entière au sein d’une stratégie de portefeuille diversifiée. Il est également accessible aux particuliers sans qu’ils n’aient le besoin de déménager… Dans un environnement marqué par des taux d’intérêt à zéro, l’immobilier de luxe attire de plus en plus d’investisseurs en quête de rendement, de stabilité et de diversification.

Ayant fait ses preuves dans le monde anglo-saxon comme stratégie d’investissement, cette classe d’actifs présente un avantage indéniable dans l’exposition au franc suisse, une valeur toujours considérée comme refuge. Alors que les obligations en francs suisses peinent à offrir un rendement, que les fonds immobiliers traditionnels offrent des rendements entre 2 et 4%/a, l’investissement dans l’immobilier haut de gamme constitue au contraire une option basée sur un sous-jacent tangible, et faiblement corrélé aux classes d’actifs traditionnelles comme les actions ou les obligations. Contrairement à l’immobilier de rendement locatif traditionnel, elle est aussi beaucoup moins dépendante des évolutions des taux d’intérêt, élément de référence dans les valorisations des parcs immobiliers traditionnels.

L’immobilier de luxe assure une performance, soutenue par une dynamique de marché

Ce segment présente par ailleurs une capacité unique à générer un alpha considérable: les reventes après rénovation ou construction, permettent en moyenne de capter entre 600 et 1000 points de base supplémentaires par rapport aux autres placements immobiliers traditionnels suisses. La prime de rendement qui en découle rappelle le profil d’une obligation à haut rendement, tout en offrant une protection naturelle contre l’inflation et un niveau de risque similaire aux fonds immobiliers traditionnels.

La dynamique de marché renforce ce positionnement. La demande internationale reste soutenue, et bénéficie du contexte géopolitique tendu et instable en Europe, portée par la stabilité politique suisse, la qualité de vie et, pour certains individus, une fiscalité compétitive. La demande locale est quant à elle toujours bien présente. À l’inverse, l’offre de biens prêts à habiter ne cesse de se contracter, et la production de nouveaux logements en PPE est en voie de disparition, bien que fortement demandée. On observe ainsi un déficit structurel de l’offre. À Genève, la majorité de la production de nouveaux logements est axée sur les «grands projets», en zone de développement, avec loyer et prix contrôlés. La production de logements libres (PPE, Villas) sur le canton ne représente chaque année qu’une centaine d’unités. Ces types de biens sont de plus en plus rares, et ce qui est rare, si bien conçu et développé, tend à s’apprécier fortement.

Dans un monde où les investisseurs cherchent de plus en plus à générer du rendement décorrélé des marchés financiers, l’immobilier de luxe en Suisse apparaît comme une opportunité encore sous-exploitée. Il existe des moyens de bénéficier de rendement intéressant notamment en rénovant des biens existants ou en achetant des projets immobiliers sur plan avec permis en force. Une fois ces objets élevés aux standards haut de gamme, leur revente permet la création de valeur.